法律資格證號：A20023600000007
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張睿 男，中共黨員，中國政法大學在職法學碩士，大學畢業(yè)后在高校從事教學工作多年，語言表達流暢而準確。以全省第七名的優(yōu)異成績通過首屆國家司法統(tǒng)一考試后，辭去公職專職從事律師工作。現(xiàn)為本所高級合伙人律師，南芳所業(yè)務委員會主任，兼房地產(chǎn)（建設工程）法律事務部部長。
先后擔任贛州越秀房產(chǎn)（越秀花苑、國際時代廣場）、博鑫房產(chǎn)（錦繡江南、贛南假日酒店）、景宏達房產(chǎn)（南陽東昇）、步陽房產(chǎn)（金鉆廣場）、安廷信房產(chǎn)（中庭廣場、森林公館）、康居房產(chǎn)（愛丁堡）、方基置業(yè)（塞納春天）、宏康房產(chǎn)（蘭亭半島）、華隆房產(chǎn)（金�；▓@）、宏橋房產(chǎn)（瀲江之春）、龍邦房產(chǎn)、偉毅房產(chǎn)、鼎業(yè)房產(chǎn)、欣宏房產(chǎn)、贛州市公路局（含十八縣市區(qū)）、贛州高速、康大高速、贛州市質(zhì)監(jiān)局、安監(jiān)局、城管局、江西國興集團、江西金瑞發(fā)制品有限公司等幾十家房地產(chǎn)公司、建筑公司、黨政機關(guān)、經(jīng)營企業(yè)的法律顧問，系市電視臺《焦點房談》、市廣播電臺《房產(chǎn)在線》、廣播電視報《樓市版塊》欄目的常年法律顧問。
通過多年實踐,已在房地產(chǎn)業(yè)界、行業(yè)協(xié)會、政府主管部門贏得口碑并建立良好的業(yè)內(nèi)關(guān)系,是本市有相當知名度的房地產(chǎn)專業(yè)律師。
執(zhí)業(yè)理念：用專注的心 做專業(yè)的事。
主攻專業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設、公司法律事務。 |
中華人民共和國法律職業(yè)資格證號：A20103607020641
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華劍山 中共黨員，蘭州大學法學院碩士研究生畢業(yè)，研究方向為民商法。從進入律師行業(yè)開始，他就致力于走專業(yè)化道路，秉承“專業(yè)和智慧兼?zhèn)�、專心和誠信齊飛”的律師執(zhí)業(yè)理念，擁有深厚的法學理論素養(yǎng)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、企業(yè)投融資、金融及公司法律服務等業(yè)務。
先后擔任東方鑫泰置業(yè)（江山里）、華隆地產(chǎn)（金福花園、半山國際）、勁嘉地產(chǎn)（勁嘉山與城）、美地亞地產(chǎn)（美地亞天駿）、三和地產(chǎn)（三和悅城）、環(huán)鑫地產(chǎn)（國際社區(qū)）、泓潤地產(chǎn)、贛州發(fā)展投資控股集團、贛南金融資產(chǎn)交易中心、贛州客家旅游集團、江西省易泰租賃有限公司、贛州國潤投資有限公司、贛州金盛源擔保公司、贛州鋁業(yè)股份有限公司、江西寶融物流有限公司、贛州中鑫資產(chǎn)公司、贛州平源投資、于都金源礦業(yè)等數(shù)十家房地產(chǎn)公司、事業(yè)單位、經(jīng)營企業(yè)等的常年法律顧問，致力于幫助企業(yè)建立良好的法律框架和公司治理結(jié)構(gòu)。辦理了各類民事案件百余件，一直堅持把專業(yè)知識付諸實踐工作，并在實踐工作中不斷豐富和加深專業(yè)研究，使得律師業(yè)務精益求精。
專業(yè)方向：房地產(chǎn)建設工程、公司法律事務、企業(yè)投融資。
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彭斌 法學本科學歷，民盟會員。南芳所合伙人，客戶服務中心與大客戶服務中心主任，房地產(chǎn)建筑工程法律事務部成員，金融保險證券法律事務組負責人。
歷從事高校法學教育，歷任團委書記、招生就業(yè)辦主任、學生工作處處長等職務。發(fā)表侵權(quán)、財產(chǎn)、建設、合同等涉法專業(yè)論文10余篇，有較強的法學理論功底。從事專職律師執(zhí)業(yè)以來擔任贛州市中心血站、贛州步陽置業(yè)、金鵬房地產(chǎn)、景榮房地產(chǎn)、蟠龍鎮(zhèn)人民政府、黃金嶺街道辦事處等數(shù)十家政府、企業(yè)事業(yè)單位的常年法律顧問。辦理各類案件近200余件，善于鉆研律師業(yè)務，綜合事務協(xié)調(diào)處理能力較強；擅長于辦理房地產(chǎn)、合同、侵權(quán)損害賠償、刑事辯護、婚姻家庭等法律事務。
主攻專業(yè)：房地產(chǎn)建筑工程、合同類法律事務、金融保險證券法律事務。 |
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| 9iHome.com ～房博士問答～ |
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贛州: |
留言時間：2008/7/29 20:21:00 |
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 彭律師:
您好!
我有幾個問題要請教你下.煩請你在百忙之中，抽空幫忙解答，謝謝�。�！
我今年在贛州市沙河工業(yè)區(qū)跟私人買了一套房子,
1.房屋質(zhì)量問題：房屋也沒有什麼房產(chǎn)質(zhì)量報告書之類的文書文件,只是雙方協(xié)商定了個購房協(xié)議書,在協(xié)議書上也沒有注明房產(chǎn)質(zhì)量方面的問題,請問一般的房產(chǎn)質(zhì)量能保多少年啊.(這樣,我就是怕房子到時質(zhì)量出了問題,或者倒塌之類的問題,不知道怎樣來保護自己的權(quán)力,請幫忙發(fā)份有關(guān)房產(chǎn)質(zhì)量方面的文書,謝謝)．
2.辦房產(chǎn)證需要哪些文件（或哪些資料）？，辦房產(chǎn)證的收費是怎樣來收費？是依房產(chǎn)價值（購房價）還是其它？
3.房產(chǎn)公證：目前我的房子還沒有去辦房證，也不知道能不能辦到，聽說在沙河哪邊的房子很難辦到房產(chǎn)證，我只有一份購房協(xié)議可以辦到房產(chǎn)公證嗎？若能，需要到哪里去辦呢?
4.如何知道房屋是否有被抵押,在購房協(xié)議中該怎樣注明呢,(防止在後繼中被抵押)
小張
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[2008/8/2 17:46:00]
房博士回復： |
| 你好，小張！
根據(jù)你咨詢的問題，現(xiàn)回復如下：
國家對私人建房目前沒有強制性的房屋質(zhì)量驗收要求，一般對房屋主體工程的質(zhì)量保證是房屋的合理使用年限，你可以通過合同的方式約定出賣方對房屋質(zhì)量提供擔保，如果出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，可以要求修復或者賠償；如果你所購買的房屋是集體土地所建房屋，目前國家是禁止集體土地及其建筑物進入市場流通，只能在集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部進行交易，如果是非集體經(jīng)濟組織成員是很難辦理房產(chǎn)證；由于不動產(chǎn)以登記為生效原則，如果房屋沒有辦理過戶登記的話，你們之間簽定的房屋買賣合同只是一種債權(quán)關(guān)系，不是物權(quán)，但為了防止出售房再行抵押，可以在合同中約定禁止其再行處置房屋的權(quán)利，并通過違約金的方式制約對方。一般情況下集體土地上的房屋是不允許辦理抵押登記的，如果該房屋已經(jīng)辦理了房產(chǎn)證的話，可以到房管部門查詢是否辦理了抵押登記。具體解決方案還需要結(jié)合具體情況進行分析。（解答律師：彭斌） |
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贛州:yiruo |
留言時間：2008/7/18 14:24:00 |
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| 我想問一下，沙河那一帶很多房子，都是類似于積資建房這一型的房子，是私人買下的地皮建的房子，但證件都有，我是2005年在沙河買了一套房子，到現(xiàn)在房產(chǎn)證還沒有辦下來，我想請問，這種房子是不是屬于非法買賣的，不然為什么辦不了房產(chǎn)證呢？ |
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[2008/7/24 15:26:00]
房博士回復： |
| 你好。沙河農(nóng)村的房屋，通常來說，是可以辦理到集體土地使用權(quán)證（紅色）和房屋所有權(quán)證的。但是，這類房屋的交易是受到限制的，它只能出售給本集體經(jīng)濟組織的成員，不能出售給城市居民。這類房屋買賣協(xié)議屬于無效協(xié)議，你可以要求對方返還房款和同期銀行貸款利息。（解答律師：朱烈桂） |
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贛州:阿珍 |
留言時間：2008/7/13 16:05:00 |
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| 有一業(yè)主在黃金開發(fā)區(qū)售樓處買了一店鋪,沒有辦理房產(chǎn)證,現(xiàn)不想要了,將原價賣,請問如果我買下來,要辦房產(chǎn)證我辦證要出哪些費用和手續(xù).這算不算二手房轉(zhuǎn)讓呢? |
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[2008/7/13 18:39:00]
房博士回復： |
| 你好！根據(jù)你所說情況，原業(yè)主與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》后，再行將房屋出售，如果該房屋是現(xiàn)房（期房是禁止轉(zhuǎn)讓的），就屬于二手房買賣關(guān)系。進行二手房交易應當?shù)椒康禺a(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)變更登記手續(xù)，一般要繳納以下稅費：應當繳納以下費用：契稅，144㎡(含144平方米)以下住宅轉(zhuǎn)讓按轉(zhuǎn)讓價的2％征收(買方)；交易手續(xù)費：存量房(住宅)6元/㎡(買賣雙方各半)；所有權(quán)登記費：房屋所有權(quán)證登記費：80元/套； 契證工本費：7元/宗；房屋產(chǎn)權(quán)證印花稅：5元/本；地稅征收印花稅(產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù))：成交價的0.1％征收(買賣雙方各半)，個人所得稅，如果是五年以內(nèi)的房屋還應當繳納營業(yè)稅，變更的具體費用需要結(jié)合你所購買的房屋成交價格確定。（解答律師：彭斌） |
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贛州: |
留言時間：2008/7/5 12:27:00 |
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 房博士,您好!我通過中介簽定了購房合同,預繳了定金。但買賣雙方有些爭議，主要是：
1，房屋是鐵路單位房改房,房產(chǎn)證上是60%單位福利房,40%商品房.請問房改房出售有何條件？是否需要單位書面同意，如果未經(jīng)單位同意，買房人有何風險？
2，合同上注明“x月x日前，甲乙雙方必須辦理過戶手續(xù)，否則視為違約”。賣方人說，房產(chǎn)證水電煤氣過戶手續(xù)可以辦好，但土地使用權(quán)證只有一個單位的大證，存單位處，無法分割到戶，所以無法辦過戶。請問這樣是否算賣方人違約？我認為過戶手續(xù)應包括土地使用證過戶，賣方認為不包括土地證過戶，誰對？
3，如果賣方無法提供分割到戶的土地證，買賣雙方協(xié)議解除合同。但合同中規(guī)定“如甲乙雙方或其中一方違約導致不能成交，中介傭金由違約方負責全額支付”，請問，中介提供的制式合同是否屬霸王條款，未成交的房屋收傭金是否違法？
以上問題，心急如焚，煩請解答，不勝感激，謝謝�。。� |
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[2008/7/6 9:40:00]
房博士回復： |
| 你好，就你提出的問題簡要答復如下：
1、房改房分為三步房改房。根據(jù)你所描述的情況來看，你所購買的房屋不屬于房改房，屬于經(jīng)濟適用房中的集資房，即單位和職工按份共有該房屋，單位：職工=6：4；按份共有的集資房，可以將自己的份額予以出售，但單位享有優(yōu)先購買權(quán)。未征求單位同意，侵犯了單位的合法利益，買賣合同無效。
2、如果符合集資房的交易條件，賣方應當將土地予以過戶。
3、中介公司的該條款是否屬于霸王條款，需要結(jié)合房屋中介買賣合同的全部內(nèi)容進行整體分析，不能斷章取義。
此事建議協(xié)商解決。（ 解答律師：張睿、朱烈桂） |
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贛州:老劉 |
留言時間：2008/7/1 9:26:00 |
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 貴網(wǎng)站律師您好,本人2006年11月在楊梅渡金豐美嶺小區(qū)買了一套房子,合同上約定于2007年8月26日交房,但是一直拖到2007年12月26日才下達收房通知,本人到現(xiàn)場看了根本不具備收房條件,而且和開發(fā)商協(xié)商賠違約金,但是開發(fā)商拒絕賠付說什么是天氣問題和包工隊問題,最后一直拖到3月1日,開發(fā)商第2次下達收房通知,我想先等辦好了房產(chǎn)證以后想去和開發(fā)商打官司,所以就先收了房子.我想請問一下,打官司勝算有多大?注意哪些事項 |
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[2008/7/4 17:11:00]
房博士回復： |
| 你好，根據(jù)你所說，如果開發(fā)商沒有按照合同約定的期限和標準交付房屋，可以按照合同約定要求開發(fā)商支付違約金。天氣和包工隊的問題除非是雙方約定的免責條款，或者確實是出現(xiàn)不可抗力的情況（要有相關(guān)的證據(jù)證明），否則不能免除其逾期交房的違約責任；主張違約金也要在訴訟時效內(nèi)主張。（解答律師;彭斌） |
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贛州:KK |
留言時間：2008/6/28 15:56:00 |
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 你們好，現(xiàn)有問題咨詢一下，廣東現(xiàn)有"城市商品房預售條例”規(guī)定，預購方可留房款總價的5%待交房時再付，請問贛州有這方面的規(guī)定嗎？現(xiàn)與開發(fā)商的合同并未簽署可留5%，如現(xiàn)在房款不交清算違約嗎？ |
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[2008/6/28 18:08:00]
房博士回復： |
| 你好。目前我們江西還沒有制訂“城市商品房預售條例”，因此，我們江西暫時沒有預留5%房款的規(guī)定。
房款的交付屬于《商品房買賣合同》中付款方式和期限條文應當予以規(guī)定的內(nèi)容。具體方式有：一次性付款、分期付款、按揭付款。如果你同開發(fā)商沒有約定可留5%房款，且付款不符合上述付款約定，則你的付款行為構(gòu)成了違約，依法應當承擔約定的違約責任。（解答律師：朱烈桂、張睿） |
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贛州:文文 |
留言時間：2008/6/24 21:33:00 |
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 目前贛州市中心城區(qū)內(nèi)，能夠申請用自家的宅基地做房屋呢？需要那些程序？ |
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[2008/6/28 16:01:00]
房博士回復： |
| 你好，根據(jù)即將于2008年7月1日起施行的《贛州市中心城區(qū)農(nóng)民建房用地管理辦法》第第五條“中心城區(qū)內(nèi)農(nóng)民建房應當遵守以下規(guī)定：（一）中心城區(qū)規(guī)劃嚴管區(qū)內(nèi)的河套老城區(qū)、章江新區(qū)不再批準農(nóng)民建設單家獨戶住宅用地”之規(guī)定，中心城區(qū)河套老城區(qū)、章江新區(qū)不可以建設單家獨戶的房屋。具體程序是：1、農(nóng)民向本村民小組提出建房用地書面申請，由村民小組組長簽署意見，送村（居）委會初審，再經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處審核后，在本村、組張榜公示7天。2、公示無異議的，申請人向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃建設、國土資源管理機構(gòu)申請現(xiàn)場勘察，經(jīng)初審同意后，辦理建房手續(xù)，并根據(jù)集中建房點或者新農(nóng)村建設點統(tǒng)一預安排用地。3、申請人憑用地審查手續(xù)到所在地的市、縣（市）規(guī)劃建設部門申請辦理建設用地規(guī)劃許可證。持建設用地規(guī)劃許可證向國土資源部門辦理建設用地批準書。農(nóng)民建房在3層及以上，或者投資額30萬元及以上，或者建筑面積300平方米及以上的，應當憑建設用地批準書向規(guī)劃建設部門申請辦理建筑工程施工許可證。（解答律師：張睿、朱烈桂）
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贛州:老劉 |
留言時間：2008/6/22 10:42:00 |
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| 請問現(xiàn)在贛州買房可否落戶口 |
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[2008/6/24 21:27:00]
房博士回復： |
| 根據(jù)江西省人民政府文件贛府發(fā)［２００２］１３號江西省人民政府批轉(zhuǎn)省公安廳關(guān)于進一步改革戶籍管理制度推進我省城市化進程意見的通知第(二)、四項“購買成套商品房(含房改房)達到當?shù)卣?guī)定標準的，允許本人和配偶及直系親屬登記常住戶口”之規(guī)定，在贛州購買了市政府規(guī)定面積的商品房（含房改房）可以在贛州市內(nèi)直接落戶。（解答律師：朱烈桂、張睿）
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贛州:小羅 |
留言時間：2008/6/19 11:20:00 |
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| 我在龍南購買了一套房屋，是2008年新房，已辦理房產(chǎn)證．請問贛州市章貢區(qū)內(nèi)有無代理縣城二手房的房產(chǎn)中介．我要將此房出售，買賣雙方要繳納的費用各要多少，５年內(nèi)房屋出售要交比較重的個人所得稅，是多少呢？ |
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[2008/6/19 21:37:00]
房博士回復： |
| 小羅，你好。目前章貢區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)主要是代理城區(qū)內(nèi)的房屋銷售、租賃工作。你如果確實需要將該房屋出售，可以委托當?shù)氐慕?jīng)紀機構(gòu)代理出售。買賣雙方應當繳納的稅費是：賣方：9、營業(yè)稅(含教育費附加及城市維護建設費)：住宅：五年內(nèi)按成交價的5.5％征收(需要提供購房發(fā)票)；10、土地增值稅：根據(jù)房屋用途向賣方征收1％-5％。 11、個人所得稅：a.按成交差價的20％征收b.按照成交價的1.5％征收（需提供原購房發(fā)票） 買方：1、契稅：144㎡以上的住宅及非住宅類，按轉(zhuǎn)讓價的4％征收(買方)；2、交易手續(xù)費：存量房(住宅)6元/㎡(買賣雙方各半)；3、所有權(quán)登記費：房屋所有權(quán)證登記費：80元/套；4、他項權(quán)登記費：住宅：80元/套；5、抵押手續(xù)費：按評估額的0.4％收取(適用于非住宅的抵押)。6、契證工本費：7元/宗。7、房屋產(chǎn)權(quán)證印花稅：5元/本。 8、地稅征收印花稅(產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù))：成交價的0.1％征收(買賣雙方各半)。
具體納稅金額，需要以你的房屋價值作為基數(shù)進行計算。（解答律師：朱烈桂） |
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贛州:潘女士 |
留言時間：2008/6/18 10:14:00 |
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| 我同我男友快結(jié)婚了，我們準備購買一套房屋結(jié)婚居住。我愿意出5萬元購房款，他表示同意購房人寫我們兩個人的名字。我想知道，我該如何辦理這件事情，以后才能享有房屋一半的產(chǎn)權(quán)？ |
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[2008/6/18 10:40:00]
房博士回復： |
| 你可以共有人的身份在申領房產(chǎn)證時要求寫上你的名字和你所享有的份額。具體份額你們自己協(xié)商好就行，如果你想擁有一半的產(chǎn)權(quán)，那你的共有份額就是50%，雙方同意簽字后，房管局會給你們發(fā)房屋共有產(chǎn)權(quán)證。（解答律師：張睿、何仁生）
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贛州:kk |
留言時間：2008/6/16 20:34:00 |
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| 我準備在崇義購買一套二手房�？墒牵斘覇柤百u主是否有相關(guān)房產(chǎn)證手續(xù)時，房主說，他們已經(jīng)居住八年了，沒有什么手續(xù)。他現(xiàn)在如果不是因為欠別人的債務，他還不會賣呢？我想請教下，這類房屋能否購買？能否通過對房屋買賣合同進行公證來保障自己的合法權(quán)益？ |
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[2008/6/17 9:45:00]
房博士回復： |
| 沒有房產(chǎn)證的房屋我們建議你不要買，因為我們根本就不知道那房屋是否合法。根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，我國對不動產(chǎn)采取的是登記公示主義，也就是說，房屋沒有經(jīng)過變更登記到你的名下，你就不能成為那房屋真正的主人。所以即使通過公證的辦法也無法保障你的合法權(quán)益，對合同進行了公證只能證明你們簽訂過那份合同，你付了房款就享有債權(quán)，但不能證明你就享有對那房屋的所有權(quán)。（解答律師：張睿、何仁生） |
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贛州:劉女士 |
留言時間：2008/6/13 21:03:00 |
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| 房博士,你好!我在楊渡片區(qū)購買了一套帶露臺的住房(臨街三層樓住房),現(xiàn)在正在裝修,但露臺和客廳連在一起,因此需要封閉露臺出口,這樣才能保證安全隱患和下雨時遮風避雨,但小區(qū)物業(yè)管理公司執(zhí)意不讓封閉,說是為了保證外立面美觀,不考慮業(yè)主的實際生活需求,在裝修過程中多次阻攔,我也與他們溝通過,但物業(yè)公司一直強調(diào)與開發(fā)商簽過合同不能改變就是不能改變.所以我還帶過有關(guān)人員去現(xiàn)場看過,都說我家這塊地方并沒有影響外立面.從樓下往上看也看不到,根據(jù)我在有關(guān)法律法規(guī)上也了解到有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主是有權(quán)支配自己購買房屋建筑物的支配權(quán),何況小區(qū)內(nèi)已有兩家(一樓業(yè)主)已經(jīng)封閉了陽臺,但物業(yè)一直就是不讓我安裝推拉窗,我感到非常的不公平所以想請房博士幫幫忙,怎樣才能維護好自己的合法權(quán)益 |
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[2008/6/16 10:03:00]
房博士回復： |
| 你好，這個問題的解決關(guān)鍵看你和開發(fā)商簽訂的《贛州市商品房買賣合同》的附件九第二條第5款中對陽臺封閉問題是如何約定的。如果當時已經(jīng)約定不讓封閉陽臺，你和開發(fā)商又不能達成統(tǒng)一意見，那你只能按規(guī)定辦。至于你所說的一樓業(yè)主已經(jīng)有兩家封閉了陽臺，那也有可能是他們和開發(fā)商在簽訂合同時或事后協(xié)商好了：因為是一樓，為安全起見允許封閉陽臺。如果你覺得這對你不公平，你也可以向開發(fā)商質(zhì)詢，要求開發(fā)商給你一個答復。（解答律師：張睿、何仁生） |
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