法律資格證號(hào)：A20023600000007
律師執(zhí)業(yè)證號(hào)：13607200310741088
電話:0797-8151818
手機(jī)：13970738686、13307979866 |
張睿 男，中共黨員，中國(guó)政法大學(xué)在職法學(xué)碩士，大學(xué)畢業(yè)后在高校從事教學(xué)工作多年，語(yǔ)言表達(dá)流暢而準(zhǔn)確。以全省第七名的優(yōu)異成績(jī)通過(guò)首屆國(guó)家司法統(tǒng)一考試后，辭去公職專職從事律師工作�，F(xiàn)為本所高級(jí)合伙人律師，南芳所業(yè)務(wù)委員會(huì)主任，兼房地產(chǎn)（建設(shè)工程）法律事務(wù)部部長(zhǎng)。
先后擔(dān)任贛州越秀房產(chǎn)（越秀花苑、國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)）、博鑫房產(chǎn)（錦繡江南、贛南假日酒店）、景宏達(dá)房產(chǎn)（南陽(yáng)東昇）、步陽(yáng)房產(chǎn)（金鉆廣場(chǎng)）、安廷信房產(chǎn)（中庭廣場(chǎng)、森林公館）、康居房產(chǎn)（愛丁堡）、方基置業(yè)（塞納春天）、宏康房產(chǎn)（蘭亭半島）、華隆房產(chǎn)（金福花園）、宏橋房產(chǎn)（瀲江之春）、龍邦房產(chǎn)、偉毅房產(chǎn)、鼎業(yè)房產(chǎn)、欣宏房產(chǎn)、贛州市公路局（含十八縣市區(qū)）、贛州高速、康大高速、贛州市質(zhì)監(jiān)局、安監(jiān)局、城管局、江西國(guó)興集團(tuán)、江西金瑞發(fā)制品有限公司等幾十家房地產(chǎn)公司、建筑公司、黨政機(jī)關(guān)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)的法律顧問(wèn)，系市電視臺(tái)《焦點(diǎn)房談》、市廣播電臺(tái)《房產(chǎn)在線》、廣播電視報(bào)《樓市版塊》欄目的常年法律顧問(wèn)。
通過(guò)多年實(shí)踐,已在房地產(chǎn)業(yè)界、行業(yè)協(xié)會(huì)、政府主管部門贏得口碑并建立良好的業(yè)內(nèi)關(guān)系,是本市有相當(dāng)知名度的房地產(chǎn)專業(yè)律師。
執(zhí)業(yè)理念：用專注的心 做專業(yè)的事。
主攻專業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)、公司法律事務(wù)。 |
中華人民共和國(guó)法律職業(yè)資格證號(hào)：A20103607020641
辦公固話：0797-8151818 手機(jī)：13907977009
QQ：591845657 郵箱：591845657@qq.com |
華劍山 中共黨員，蘭州大學(xué)法學(xué)院碩士研究生畢業(yè)，研究方向?yàn)槊裆谭�。從進(jìn)入律師行業(yè)開始，他就致力于走專業(yè)化道路，秉承“專業(yè)和智慧兼?zhèn)�、專心和誠(chéng)信齊飛”的律師執(zhí)業(yè)理念，擁有深厚的法學(xué)理論素養(yǎng)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、企業(yè)投融資、金融及公司法律服務(wù)等業(yè)務(wù)。
先后擔(dān)任東方鑫泰置業(yè)（江山里）、華隆地產(chǎn)（金�；▓@、半山國(guó)際）、勁嘉地產(chǎn)（勁嘉山與城）、美地亞地產(chǎn)（美地亞天駿）、三和地產(chǎn)（三和悅城）、環(huán)鑫地產(chǎn)（國(guó)際社區(qū)）、泓潤(rùn)地產(chǎn)、贛州發(fā)展投資控股集團(tuán)、贛南金融資產(chǎn)交易中心、贛州客家旅游集團(tuán)、江西省易泰租賃有限公司、贛州國(guó)潤(rùn)投資有限公司、贛州金盛源擔(dān)保公司、贛州鋁業(yè)股份有限公司、江西寶融物流有限公司、贛州中鑫資產(chǎn)公司、贛州平源投資、于都金源礦業(yè)等數(shù)十家房地產(chǎn)公司、事業(yè)單位、經(jīng)營(yíng)企業(yè)等的常年法律顧問(wèn)，致力于幫助企業(yè)建立良好的法律框架和公司治理結(jié)構(gòu)。辦理了各類民事案件百余件，一直堅(jiān)持把專業(yè)知識(shí)付諸實(shí)踐工作，并在實(shí)踐工作中不斷豐富和加深專業(yè)研究，使得律師業(yè)務(wù)精益求精。
專業(yè)方向：房地產(chǎn)建設(shè)工程、公司法律事務(wù)、企業(yè)投融資。
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中華人民共和國(guó)律師執(zhí)業(yè)證號(hào)：14972004140194
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商務(wù)QQ：304378790 304378790 |
彭斌 法學(xué)本科學(xué)歷，民盟會(huì)員。南芳所合伙人，客戶服務(wù)中心與大客戶服務(wù)中心主任，房地產(chǎn)建筑工程法律事務(wù)部成員，金融保險(xiǎn)證券法律事務(wù)組負(fù)責(zé)人。
歷從事高校法學(xué)教育，歷任團(tuán)委書記、招生就業(yè)辦主任、學(xué)生工作處處長(zhǎng)等職務(wù)。發(fā)表侵權(quán)、財(cái)產(chǎn)、建設(shè)、合同等涉法專業(yè)論文10余篇，有較強(qiáng)的法學(xué)理論功底。從事專職律師執(zhí)業(yè)以來(lái)?yè)?dān)任贛州市中心血站、贛州步陽(yáng)置業(yè)、金鵬房地產(chǎn)、景榮房地產(chǎn)、蟠龍鎮(zhèn)人民政府、黃金嶺街道辦事處等數(shù)十家政府、企業(yè)事業(yè)單位的常年法律顧問(wèn)。辦理各類案件近200余件，善于鉆研律師業(yè)務(wù)，綜合事務(wù)協(xié)調(diào)處理能力較強(qiáng)；擅長(zhǎng)于辦理房地產(chǎn)、合同、侵權(quán)損害賠償、刑事辯護(hù)、婚姻家庭等法律事務(wù)。
主攻專業(yè)：房地產(chǎn)建筑工程、合同類法律事務(wù)、金融保險(xiǎn)證券法律事務(wù)。 |
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| 9iHome.com ～房博士問(wèn)答～ |
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贛州:陳先生 |
留言時(shí)間：2008/5/6 11:52:00 |
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 我在2004年8月買了一套商品房由于開發(fā)商的問(wèn)題,一直到現(xiàn)在都沒有辦理房產(chǎn)證.2008年4月我將房賣給了一個(gè)朋友.結(jié)果我們到開發(fā)商那里變更合同該開發(fā)商卻不給我們變更合同.說(shuō)我要到地稅交了契稅才能變更合同.請(qǐng)問(wèn)是這樣的嗎?我需要叫契稅才能變更合同嗎? |
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[2008/5/6 11:53:00]
房博士回復(fù)： |
| 您好，如果僅是名稱更改，一般不會(huì)收取費(fèi)用，如果是采取這樣的方式進(jìn)行交易，相關(guān)規(guī)定，沒有取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)不能上市交易，因?yàn)檫@種交易沒有法律的保障，對(duì)于費(fèi)用方面更沒有明確的規(guī)定。如果您一定要采取這種方式，費(fèi)用方面需要和開發(fā)商協(xié)商解決。如果交費(fèi)，最好所要相關(guān)的交款憑證，以在必要的時(shí)候作為維護(hù)自身利益的憑證。感謝對(duì)新贛州房產(chǎn)網(wǎng)房博士關(guān)注！ |
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贛州:王先生 |
留言時(shí)間：2008/5/6 11:50:00 |
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| 合同已經(jīng)在房產(chǎn)局備案，開發(fā)商說(shuō)合同可以更名。 那備案的那份合同是否真的能夠更名？需要哪些手續(xù)?要交契稅嗎? 盼回復(fù)謝謝 |
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[2008/5/6 11:50:00]
房博士回復(fù)： |
| 您好！國(guó)家七部委頒布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》中明確規(guī)定：“禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)�！币虼�，合同備案后不能通過(guò)更名來(lái)進(jìn)行交易。合同在未進(jìn)行備案以前，有買賣雙方在實(shí)際操作中存在更名交易的情況，這種情況風(fēng)險(xiǎn)需要自己把握，建議謹(jǐn)慎權(quán)衡。更名過(guò)程需要開發(fā)商的配合，開發(fā)商可能會(huì)收取一定的費(fèi)用，收費(fèi)情況是開發(fā)商根據(jù)情況而定的，建議您直接咨詢開發(fā)商。感謝關(guān)注！ |
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贛州:想買房 |
留言時(shí)間：2008/5/6 11:31:00 |
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| 想買房，可是一到售樓處，售樓員就開始把這個(gè)樓盤說(shuō)得天花亂墜，不知道哪里是真哪里是假?頭疼的很，請(qǐng)高手幫忙解答一下，怎么樣提防售樓員的揚(yáng)長(zhǎng)避短？ |
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[2008/5/6 11:37:00]
房博士回復(fù)： |
| 當(dāng)您選定中意的樓盤，來(lái)到售樓處，面對(duì)熱情似火的銷售員時(shí)，務(wù)必要保持冷靜的頭腦。因此您在與銷售員交流時(shí)務(wù)必小心謹(jǐn)慎，同時(shí)，以下列出的問(wèn)題您務(wù)必要求銷售員給與明確答復(fù)。 一、銷售方式 您應(yīng)當(dāng)要求銷售員明確答復(fù)是按照建筑面積銷售還是套內(nèi)建筑面積銷售(二者主要差別在于：建筑面積包含公攤面積，而套內(nèi)建筑面積不包含)。 二、具體價(jià)格 您在樓書上往往看到樓盤“均價(jià)”這個(gè)詞，顧名思義均價(jià)當(dāng)然是這個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格，但您會(huì)發(fā)現(xiàn)往往想買的房子與打出的“均價(jià)”會(huì)有很大差距。 三、入住時(shí)間 是否能按時(shí)入住，入住時(shí)是否能取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表、取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書。 四、入住條件 入住時(shí)水、電、電話、閉路監(jiān)控系統(tǒng)是否能夠正常使用，是否能保證煤氣、有線電視、寬頻網(wǎng)絡(luò)入戶的正常使用，以及小區(qū)內(nèi)清潔、保潔、綠化、排污、照明、信報(bào)箱等私用或公用設(shè)施正常是否能正常使用。 五、車位 小區(qū)總車位數(shù)，車位為地上還是地下，是否能保證每戶一個(gè)車位。車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是否可售。 提醒：銷售員的答復(fù)、承諾不能作為今后發(fā)生糾紛時(shí)的法律依據(jù)，一切以購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。 |
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贛州:李小姐 |
留言時(shí)間：2008/5/5 11:24:00 |
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| 我同我未婚夫在一起四年了，買了一套商品房，首付和還貸都是我支付的�，F(xiàn)在，我實(shí)在是忍受不了他的折磨，希望能與他離婚�？伤f(shuō)，房屋要給他一半，他才會(huì)答應(yīng)。我搞不明白，房屋是登記在我的名義下，且是我一個(gè)人付的房款，怎么他還要分一辦？請(qǐng)你們幫解答下，我實(shí)在是受不了他的折磨與剝削。 |
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[2008/5/5 12:03:00]
房博士回復(fù)： |
| 李小姐，你所咨詢的問(wèn)題，需要區(qū)分同居期間購(gòu)買房屋和非同居期間購(gòu)買房屋。第一種情況，同居期間購(gòu)買房屋，則在你們雙方?jīng)]有書面特別約定的情況下， 他享有房屋的一半產(chǎn)權(quán)；第二種情況，你在同居以前單獨(dú)購(gòu)買的房屋，則他不能享有你的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。（解答律師：朱烈桂） |
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贛州:鐘先生 |
留言時(shí)間：2008/5/5 11:10:00 |
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 我是外地人，現(xiàn)在一家人在贛州工作。由于家里經(jīng)濟(jì)困難，購(gòu)買不起商品房，想在郊區(qū)購(gòu)買一套返遷房。在此，希望咨詢下，這類房屋能否辦到房產(chǎn)證，現(xiàn)在能否購(gòu)買，風(fēng)險(xiǎn)有多大？望律師們百忙中抽空解答下，萬(wàn)分感激。 |
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[2008/5/5 11:58:00]
房博士回復(fù)： |
| 鐘先生，你的實(shí)際困難，我們理解。目前，這類房屋的土地仍然屬于集體土地性質(zhì)，并非國(guó)有土地性質(zhì)。這類房屋是政府部門在實(shí)施城市規(guī)劃，進(jìn)行農(nóng)村土地征用房屋拆遷安置補(bǔ)償過(guò)程中，用一部分未征用的土地，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的農(nóng)村房屋，專門用于安置失去農(nóng)村住宅房屋的農(nóng)民，保障其居住權(quán)�，F(xiàn)在，有些郊區(qū)的農(nóng)民，由于家里原來(lái)的房屋、人口比較多，可以補(bǔ)償?shù)饺�、五套房屋，而自己家里又無(wú)法使用完，所以就想予以出售，也就形成了這一賣方市場(chǎng)。
由于這些房屋下面的土地，現(xiàn)在沒有根據(jù)《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》等規(guī)定進(jìn)行征用，變更為國(guó)有土地，屬于集體土地性質(zhì)。根據(jù)《土地管理法》第六十二條之規(guī)定，這些土地屬于農(nóng)村村民住宅用地，只能由農(nóng)村村民才能享受。城市居民是無(wú)權(quán)購(gòu)買這類房屋的。購(gòu)買該類房屋，是辦理不到集體土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。
目前，國(guó)家、省、市土地行政主管部門，對(duì)這類行為均予以嚴(yán)厲禁止，他們將依法責(zé)令當(dāng)事人限期改正，沒收違法所得，并處罰款。
因此，建議你們慎重購(gòu)買該類房屋。（解答律師：朱烈桂）
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贛州:劉先生 |
留言時(shí)間：2008/5/5 11:05:00 |
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 今年3月份，我在瑞金預(yù)訂了一套商品房，付了3萬(wàn)元定金。后來(lái)由于與開發(fā)商就房屋交付時(shí)間無(wú)法達(dá)成一致，導(dǎo)致雙方無(wú)法簽訂商品房買賣合同。現(xiàn)在，我要求開發(fā)商退還3萬(wàn)元定金，他們卻拒絕退還定金。律師，他們這樣做合法嗎？我該如何是好？ |
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[2008/5/5 11:50:00]
房博士回復(fù)： |
| 劉先生，你好。 根據(jù)你提供的情況來(lái)看，這是一起商品房認(rèn)購(gòu)定金糾紛。結(jié)合2003年4月28日《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”之規(guī)定，這件事務(wù)中，開發(fā)商其并沒有證據(jù)表明你無(wú)故拒絕簽訂商品房買賣合同，因此，你并沒有單方違反認(rèn)購(gòu)書中“簽訂認(rèn)購(gòu)書后30日內(nèi)簽訂商品房買賣合同，任何一方違約，均適用定金罰則”的規(guī)定。
本案中，你們雙方對(duì)交房時(shí)間無(wú)法約定均沒有過(guò)錯(cuò)，是因?yàn)檎矫娴脑�。因此，開發(fā)商在雙方不能就交房時(shí)間達(dá)成協(xié)議的情況下，不能強(qiáng)迫你簽訂商品房合同，應(yīng)當(dāng)依法退還你的30000元認(rèn)購(gòu)定金。（解答律師：朱烈桂）
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贛州:張女士 |
留言時(shí)間：2008/5/5 10:24:00 |
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 2005年，我在章貢區(qū)紅旗大道購(gòu)買了一套頂層的三室兩廳房屋。交付房屋后，房屋出現(xiàn)了大量的滲水問(wèn)題，連家具都發(fā)霉了，損失10萬(wàn)余元。想咨詢下，我該怎么如何維護(hù)自己權(quán)益？ |
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[2008/5/5 11:40:00]
房博士回復(fù)： |
| 張女士，結(jié)合本案具體情況來(lái)看，作為該工程的開發(fā)商和施工單位，他們會(huì)提供規(guī)劃部門的房屋《竣工驗(yàn)收備案表》、房地產(chǎn)部門的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付使用驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》來(lái)抗辯說(shuō)，他們所建造和出售的房屋是符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的。另外，根據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同附件七“商品住宅質(zhì)量保證書”第五項(xiàng)“因用戶使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量損壞”之規(guī)定，本起損害是由于用戶的不當(dāng)裝修行為導(dǎo)致的。因此，你需要通過(guò)司法鑒定的方式來(lái)確定本起房屋質(zhì)量損害的因果關(guān)系和具體損失大小。
從程序上來(lái)說(shuō)，你可以起訴前進(jìn)行房屋質(zhì)量司法鑒定，也可以在訴訟過(guò)程舉證期限內(nèi)申請(qǐng)房屋質(zhì)量司法鑒定。
至于你提到的“開發(fā)商與施工單位是否需要對(duì)房屋損壞修復(fù)費(fèi)用和搭建雨棚的費(fèi)用承擔(dān)連帶賠償責(zé)任”的問(wèn)題，按照法律規(guī)定，他們之間對(duì)此費(fèi)用，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。（解答律師：朱烈桂）。
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贛州:XYO |
留言時(shí)間：2008/5/5 9:21:00 |
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 請(qǐng)問(wèn)：買房合同里推遲交房的違約金百分比應(yīng)該是多少?
我買的房子購(gòu)房合同里寫的推遲交房違約金是萬(wàn)分之0.5，但同事說(shuō)他們的都是千分之0.5 ，這相差好多啊?
麻煩請(qǐng)問(wèn)一下這個(gè)比例是開發(fā)商自己定的還是國(guó)家有規(guī)定的。
一般人買房子時(shí)對(duì)合同里的這些細(xì)節(jié)都不可能看的很仔細(xì) |
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[2008/5/5 10:00:00]
房博士回復(fù)： |
| 違約金是由當(dāng)事人協(xié)商確定的.
法律還規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。 |
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