法律資格證號：A20023600000007
律師執(zhí)業(yè)證號：13607200310741088
電話:0797-8151818
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張睿 男，中共黨員，中國政法大學在職法學碩士，大學畢業(yè)后在高校從事教學工作多年，語言表達流暢而準確。以全省第七名的優(yōu)異成績通過首屆國家司法統(tǒng)一考試后，辭去公職專職從事律師工作。現為本所高級合伙人律師，南芳所業(yè)務委員會主任，兼房地產（建設工程）法律事務部部長。
先后擔任贛州越秀房產（越秀花苑、國際時代廣場）、博鑫房產（錦繡江南、贛南假日酒店）、景宏達房產（南陽東昇）、步陽房產（金鉆廣場）、安廷信房產（中庭廣場、森林公館）、康居房產（愛丁堡）、方基置業(yè)（塞納春天）、宏康房產（蘭亭半島）、華隆房產（金�；▓@）、宏橋房產（瀲江之春）、龍邦房產、偉毅房產、鼎業(yè)房產、欣宏房產、贛州市公路局（含十八縣市區(qū)）、贛州高速、康大高速、贛州市質監(jiān)局、安監(jiān)局、城管局、江西國興集團、江西金瑞發(fā)制品有限公司等幾十家房地產公司、建筑公司、黨政機關、經營企業(yè)的法律顧問，系市電視臺《焦點房談》、市廣播電臺《房產在線》、廣播電視報《樓市版塊》欄目的常年法律顧問。
通過多年實踐,已在房地產業(yè)界、行業(yè)協(xié)會、政府主管部門贏得口碑并建立良好的業(yè)內關系,是本市有相當知名度的房地產專業(yè)律師。
執(zhí)業(yè)理念：用專注的心 做專業(yè)的事。
主攻專業(yè)：房地產開發(fā)、工程建設、公司法律事務。 |
中華人民共和國法律職業(yè)資格證號：A20103607020641
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QQ：591845657 郵箱：591845657@qq.com |
華劍山 中共黨員，蘭州大學法學院碩士研究生畢業(yè)，研究方向為民商法。從進入律師行業(yè)開始，他就致力于走專業(yè)化道路，秉承“專業(yè)和智慧兼?zhèn)�、專心和誠信齊飛”的律師執(zhí)業(yè)理念，擁有深厚的法學理論素養(yǎng)，主要從事房地產開發(fā)、企業(yè)投融資、金融及公司法律服務等業(yè)務。
先后擔任東方鑫泰置業(yè)（江山里）、華隆地產（金�；▓@、半山國際）、勁嘉地產（勁嘉山與城）、美地亞地產（美地亞天駿）、三和地產（三和悅城）、環(huán)鑫地產（國際社區(qū)）、泓潤地產、贛州發(fā)展投資控股集團、贛南金融資產交易中心、贛州客家旅游集團、江西省易泰租賃有限公司、贛州國潤投資有限公司、贛州金盛源擔保公司、贛州鋁業(yè)股份有限公司、江西寶融物流有限公司、贛州中鑫資產公司、贛州平源投資、于都金源礦業(yè)等數十家房地產公司、事業(yè)單位、經營企業(yè)等的常年法律顧問，致力于幫助企業(yè)建立良好的法律框架和公司治理結構。辦理了各類民事案件百余件，一直堅持把專業(yè)知識付諸實踐工作，并在實踐工作中不斷豐富和加深專業(yè)研究，使得律師業(yè)務精益求精。
專業(yè)方向：房地產建設工程、公司法律事務、企業(yè)投融資。
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彭斌 法學本科學歷，民盟會員。南芳所合伙人，客戶服務中心與大客戶服務中心主任，房地產建筑工程法律事務部成員，金融保險證券法律事務組負責人。
歷從事高校法學教育，歷任團委書記、招生就業(yè)辦主任、學生工作處處長等職務。發(fā)表侵權、財產、建設、合同等涉法專業(yè)論文10余篇，有較強的法學理論功底。從事專職律師執(zhí)業(yè)以來擔任贛州市中心血站、贛州步陽置業(yè)、金鵬房地產、景榮房地產、蟠龍鎮(zhèn)人民政府、黃金嶺街道辦事處等數十家政府、企業(yè)事業(yè)單位的常年法律顧問。辦理各類案件近200余件，善于鉆研律師業(yè)務，綜合事務協(xié)調處理能力較強；擅長于辦理房地產、合同、侵權損害賠償、刑事辯護、婚姻家庭等法律事務。
主攻專業(yè)：房地產建筑工程、合同類法律事務、金融保險證券法律事務。 |
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| 9iHome.com ～房博士問答～ |
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贛州:老萬 |
留言時間：2008/5/9 15:04:00 |
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 我們這里有個城中村,因為折遷,他們村里集資建房,有一個村民分到了兩套名額，他賣一套給我，請問合同怎么寫，你能幫我寫一份嗎？如果能請盡快 |
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[2008/5/9 15:53:00]
房博士回復： |
| 您好！集資房要再上市銷售也需要取得房產證，尤其是集資房，如果是期房要上市銷售要取得五證，在沒有房產證的情況下簽訂購房合同，則會影響買方房產證的辦理。買賣合同只能證明之間的約定，但并不能保證最終的結果。而且根據相關規(guī)定，項目在沒有預售證的情況下，即不具備商品房預售法定條件的情況下， 簽訂的合同是無效合同。購買者是否擁有房屋的產權，并不是只由合同約定，需要在取得房產證之后才可以證明。房博士溫馨提示：象這種宅基地住宅買賣是國家明令禁止的，辦不了產權證，就算他們給你說能辦，也只是由鄉(xiāng)政府頒發(fā),俗稱的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產權，只能居住，不能買賣,一但國家收回土地是沒有任何賠償的，而且現在對這種房屋的買賣打擊非常嚴厲，請謹慎購買!感謝關注房博士！
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贛州:劉先生 |
留言時間：2008/5/9 9:20:00 |
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 我和鄰居建房時均未經政府部門定點劃線，但雙方均領取了宅基地使用證。多年來我們一直都和睦相處，但上個月鄰居不經我同意就在中間筑起院墻。我認真對照自己的宅基地使用證所規(guī)定的界線，發(fā)現鄰居所建院墻是建在我的宅基地上，但鄰居卻認為所建院墻的土地是他自己的宅基地，由此引起糾紛，村委會調解過幾次，但雙方達不成統(tǒng)一意見，請問我能否向法院起訴？
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[2008/5/9 9:21:00]
房博士回復： |
| 答：根據你所反映的情況來看，你們之間的糾紛是因宅基地地界不清所發(fā)生的土地使用權爭議。對此，《中華人民共和國土地管理法》第十六條規(guī)定 土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理；單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理；當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。
你們之間的爭議屬于個人之間的爭議，依法應先申請鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理，對人民政府的處理決定不服的，自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。
（解答律師： 何仁生）
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贛州:曾女士 |
留言時間：2008/5/8 11:05:00 |
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 律師，你好。我同我男友在一起兩年了。去年，由于雙方的父母親要求，我們雙方都出錢購買了一套。首付每人支付了5萬元，按揭款由雙方共同償還，房屋到現在還沒有交付。現在，他提出要與我分手，我講分手可以，但是，房屋必須由我享有。他也表示同意�？晌覀冋业介_發(fā)商和銀行，要求更換購房者名稱時，開發(fā)商和銀行拒絕辦理。請問律師，我該怎么辦？現在這件事情，讓我很痛心。 |
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[2008/5/8 16:36:00]
房博士回復： |
| 曾女士，對你的如此遭遇，我們表示同情。你所咨詢的問題是有關預售商品房再行轉讓的問題。司法實踐中，人民法院可以根據具體情況酌情認定轉讓合同的效力。通常來說，在商品房預售合同生效并辦理有關登記或交易手續(xù)、交清稅費后，預售房尚未實際交付之前，預購方將其預購的商品房全部或部分轉讓給第三方，符合當地有關法規(guī)、政策，沒有違法行為，可認定預售轉讓合同有效。因此，你原男友可以在房屋交付以前，將他的產權份額轉讓給你。
對于預售商品房再轉讓的流程，目前我國法律對此沒有做出明確規(guī)定。但是在實踐操作中，你們可以按照以下預售商品房再轉讓的程序進行操作：1、你與你原男友簽訂轉讓合同，須經開發(fā)商認可、簽字蓋章。2、轉讓雙方持預售合同、轉讓合同及有關證件到預售登記的交易管理部門申辦預售轉讓登記。3、經審批同意后，轉讓合同加蓋“預售登記專用章”。待房屋正式交用后，你就可以辦理過戶手續(xù)，將該房屋的產權登記在你一個人的名義下。（解答律師：朱烈桂）
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贛州:老張 |
留言時間：2008/5/8 9:51:00 |
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| 你好，非常感謝。 我還是接著今天的問題，想請問下如果開發(fā)商同意了，撤消原房管局備案大概需要多少時間呢？ 還有，重新簽合同后，我的房款是付給開發(fā)商還是原來的業(yè)主？事實上我已經付給原業(yè)主一部分房款了。是不是需要簽一份補充協(xié)議？謝謝 |
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[2008/5/8 9:52:00]
房博士回復： |
| 您好，對于合同更名，是需要開發(fā)商的配合，如果開發(fā)商同意，開發(fā)商可能會收取一定的費用，合同的撤銷需要按照房管局的日程安排來看。房款付給開發(fā)商還是原來的業(yè)主，主要看如果原房主已經在開發(fā)商處退了房款，您需要將房款交給開發(fā)商，如果房主還沒有退房款，而轉手賣給您，您需要將房款給原來的業(yè)主，并且需要簽訂一個補充協(xié)議，說明房款已付。并且盡快進行合同的更名，減小自己的風險。謝謝您對新贛州房產網房博士的關注！ |
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贛州:老張 |
留言時間：2008/5/8 9:50:00 |
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| 我有個問題想請教呵，我于兩周前通過中介和賣主簽定了房屋買賣合同，因業(yè)主的房是幾年前買，但沒辦產證的，當時說好能從開發(fā)商那做合同更名手續(xù)，減少稅費， 現在開發(fā)商說不太好辦？請問開發(fā)商是在有意刁難還是確實因為發(fā)票稅費的問題不能辦呢？開發(fā)商如果開票， 可以規(guī)避其稅收么？老的那張和原業(yè)主的發(fā)票可以去稅務局注銷掉么， 從而抵扣稅款么？ |
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[2008/5/8 9:50:00]
房博士回復： |
| 您好！根據您所說的情況，本身原房主房屋并沒有取得房產證，是不能通過更名進行交易的。如果房屋已經在房管局備案，則目前應該是和開發(fā)商協(xié)商，先撤銷原合同備案，開發(fā)商再與您之間重新簽訂合同并進行備案。不論是更名和撤銷合同備案，都需要取得開發(fā)商的同意和配合。但撤銷合同之前需要先到房管局申請，之后才可以辦理。建議您先就此和開發(fā)商方面溝通，然后共同到房管局辦理相關手續(xù)。感謝您的關注！ |
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贛州:dd |
留言時間：2008/5/8 9:48:00 |
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| 我買的是集體搬遷房,因為當時施工隊正在建設中,所以買房時只給施工隊簽的購房合同,到現在已經有一年多了,村里一直也沒給出具任何手續(xù),我想咨詢一下應該讓村委會出具什么樣的手續(xù),才能證明我們擁有此房的權利.出具了手續(xù)是否具有此房的買賣權以及受法律的保護. |
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[2008/5/8 9:48:00]
房博士回復： |
| 您好，國家法律明確規(guī)定城鎮(zhèn)居民不得購買小產權房，對于購買小產權房的不受法律保護。因此對于您來說，產權證是法律承認的您擁有該房屋的唯一證明。對于村委會出具的任何證明都不受到法律的承認。目前國家禁止購買小產權房，對于已經購買的，目前還尚未出臺相關政策。謝謝您的參與！ |
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贛州:我問你 |
留言時間：2008/5/7 17:37:00 |
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| 經濟適用房能繼承嗎 |
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[2008/5/7 17:38:00]
房博士回復： |
| 您好！從目前的情況看，經濟適用房的產權是一種受限的物權，目的是解決城市低收入家庭的住房困難問題，能否繼承關鍵應該還要看繼承人是否符合購買經濟適用房的條件，符合條件者（即仍為舍此而存在住房困難的低收入者）才可繼承經濟適用房的產權，不符合條件者應不能繼承，但可繼承房產變現的收益，如根據有關規(guī)定由國家回購之后獲得的收益等。目前針對經濟適用房的繼承，并沒有特別明確的規(guī)定。感謝關注房博士！！ |
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贛州:老人家 |
留言時間：2008/5/7 12:05:00 |
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您好！請問律師：商住房可以開幼兒園嗎？可以在樓前公用的地方添加設施嗎？
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[2008/5/7 17:34:00]
房博士回復： |
| 您好，您可以去仔細查看下該項目的規(guī)劃證，該規(guī)劃設計是否在規(guī)劃范圍之內。即使開發(fā)商要變更設計，同樣要取得新的規(guī)劃證，另外，在您與開發(fā)商簽訂的合同之中，也應該有對于規(guī)劃設計的約定。您可以詳細查看。感謝關注！ |
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贛州:伍女士 |
留言時間：2008/5/7 12:04:00 |
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| 律師你好！1、我母親為我買了一套經濟適用房，房款一直是我的母親在交，現在的問題是房產的戶名是我，我如何過戶到我母親的名下，像這種情況需要收費嗎？如果收費，收多少錢的稅。2、假如我離婚的話，這個房子是怎么判，我還有1個女兒。這個房子全部的款都是我母親交的，還有按揭的款也是我母親一直在交。請給予回答，謝謝�。�！ |
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[2008/5/7 16:48:00]
房博士回復： |
| 伍女士，你好。首先，就你提到的第一個問題，我們認為可以通過贈與的方式，將該房屋過戶給你母親。雙方簽訂一份贈與合同，并進行公證。贈與雖然受讓方不需要支付對價，但需要繳納手續(xù)費（評估價1%）、登記費（80元/戶）、契稅（普通住宅2%）。其次，關于你離婚后房屋的歸屬問題，按照物權法登記公示原則規(guī)定， 該房屋屬于夫妻共同財產，初定你妻子享有一半產權。但是，如果你能夠提供充分的足夠證據來證明該房屋的購買、還貸情況，亦可以由你母親以第三人的身份出來主張權利。（解答律師：朱烈桂） |
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贛州:丫丫 |
留言時間：2008/5/7 11:58:00 |
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 您好．請問購買商品房，房子交給業(yè)主后同時應交給業(yè)主幾種房產證件？ |
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[2008/5/7 11:58:00]
房博士回復： |
| 您好！按照《商品房購房合同》第十一條 交接。商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔�！蹲≌|量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明。沒有“兩書”房屋將不能完成竣工驗收手續(xù)，如果交房時開發(fā)商沒有出具“兩書”,您可以拒收房屋，損失應由開發(fā)商承擔,具體依據合同約定執(zhí)行。而房產證件則只有房產證。
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贛州:wan |
留言時間：2008/5/7 11:54:00 |
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 你們好，我想問一般業(yè)主在小區(qū)內停車位是怎么提供的? |
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[2008/5/7 11:55:00]
房博士回復： |
| 您好，目前商品房住宅小區(qū)停車位存在可以分成二類四種形式：第一類是城市區(qū)域或商品房住宅小區(qū)里，獨立建設的多層經營性停車位（場）；第二類是商品房住宅小區(qū)內的地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）。
根據新實施的物權法：地上車位屬于全體業(yè)主共有，不得出售，出租收入也必須全部用于小區(qū)的建設。就只是租用車位。
另外是地下車位，如果地下車位面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分攤了，那么開發(fā)商就無權出售。這類的地下車位辦不了產權證，屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴格地說屬于小區(qū)的配套設施，可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。
還有一種非常嚴重的現象是在規(guī)劃許可證上沒有載明的，開發(fā)商為了獲得利益用建筑物的地下空間而改造成的停車位（庫），這種停車位沒有計算在建筑物的建筑面積之內，也無法取得產權證。開發(fā)商和物業(yè)公司也無權擅自處理這些車位（庫），它們也應該是屬于全體業(yè)主的共有財產。
感謝關注房博士！ |
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贛州:萬生 |
留言時間：2008/5/6 11:55:00 |
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| 您好!我想問一下,是不是能按揭的房子相對而言能保險一些的呢?是不是能辦按揭的房子手續(xù)比較齊全呢?這按揭是用什么抵壓的呢?等按揭完了,產房產證我可以拿到手么? |
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[2008/5/6 11:56:00]
房博士回復： |
| 您好，一般來說，如果是合法的商品房買賣，應該能夠辦理按揭，如果按揭無法辦理，說明開發(fā)商不具備辦理按揭的條件，導致無法辦理按揭貸款。銀行在進行按揭貸款時會對開發(fā)商的信譽、實力、證件等方面進行審核，符合標準才能和開發(fā)商之間達到按揭貸款的協(xié)議。
抵押貸款是指按規(guī)定的抵押方式以借款人或第三人的財產作為抵押物發(fā)放的貸款。抵押貸款的抵押物可以是自有或他人的財物，財物包括房產、汽車等。如果借款人不履行債務，銀行有權處理用作擔保的擔保品。作為抵押品的資產必須是容易銷售的。當借款人破產清算時，銀行可以成為優(yōu)先債權人，抵押品可以在一定范圍內減少銀行的信貸風險。
辦理按揭貸款，房產證是抵押給銀行的，等您的按揭貸款全部還清后，銀行會給您出一份相應的證明文件，您拿著這份文件就可以去房管局產權產籍管理中心領取您的房產證。感謝對新贛州房產網房博士關注！ |
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